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作者丨大鱼

为给楼粉们带来最新鲜、最一线、最客观的武汉楼市资讯,每周,咱们小编出去几波到各个板块踩盘都是必须哒!截止目前,我们已经丈量了武汉的白沙洲、汉阳、后湖、东西湖、蔡甸、阳逻、长江新城等等热门片区,想看各片区楼市情况可在文末【往期回顾】自行查看哦!

上周文末留言中,不少人对盘龙城兴趣十足。这不,应你们的需求——盘龙城,走起!

图:粉丝文末留言部分截图

图:盘龙城街边墙画随手拍

盘龙印象

要说,盘龙城的印象,我想说三点:

1.楼盘是真的多!

2.别墅是真的多!

3.住在这个“小城”其实蛮虚肤!

楼盘多。各个远城区的板块中,盘龙城当仁不让,其楼盘量是最多的。除了别墅和商住,目前在售的高层/小高层/洋房项目多达16个!(高层和小高层为主)。其中在售的就有12个!价格嘛,别墅暂不谈,普通住宅整体均价约11160元/平。补充一句,盘龙城的毛坯盘现已绝迹。

别墅多。这个不用我多说,像中国院子、F天下、珑璟轩、御墅、巢上城等真是扎了堆,某一年盘龙城的“别墅群”航空图上了某国际新闻的,大家还记得不?

图:中国院子大门实拍

居住挺舒服。住在一个区域舒服不舒服,主要还是看交通方不方便、配套完不完善、环境好不好。盘龙城的交通目前有2号线机场线、获批的前川线;本身距离汉口主城比较近,自驾的话有岱黄高速、巨龙大道、盘龙大道等主干道道路条件也比较成熟了。配套方面,目前盘龙城的商业和学校也是吊打部分远城区的,有奥特莱斯,是武汉人气最旺的一个奥特莱斯了;有麦德龙;有天纵城广场商业。反正吃喝玩乐完全可以不出盘龙城。

图:天纵广场实拍

图:麦德龙商圈实拍

学校方面,有华师一附小、盘龙一中等。再说环境,盘龙城的别墅和高层许多都是临湖而建,这里有后湖、新教湖、盘龙湖等,湖虽不是很知名,但住在湖边通常还是让人觉得舒心的。总之,可以说盘龙城是武汉远城区中发展较早、很成熟的板块了。

新房楼盘

要说盘龙城这么大,楼盘这么多,怎么分布的呢? 

主要在这两个板块:

1.临空港。楼盘有:五矿澜悦云玺、南山十里星空、武汉恒大龙城、临空香延。

2.以叶店和刘店为代表的盘龙组团。楼盘有:天纵御府、鼎鑫摩卡小镇、天汇龙城、盘龙理想城、天纵御府、山海观等。

图:盘龙城组团及楼盘

因为本月盘龙组团有好几盘有加推计划!所以大鱼这次先到盘龙组团来看看!先透露以下几条重要信息:

·某湖景房只要买房就送地下车位!是地下车位!

·某盘北面学校+南面天纵广场,资源独特但价格属片区洼地!

·某盘南面是个大公园,只卖洋房!正地铁口,公摊低至13%!

·湖景小高层现房,买了就能住!均价1万出头!

01 

背山面水——山海观

山海观,是我近期看到的感到最眼前一亮的项目。没来之前,大鱼纳闷楼盘名字山海观中的“山海”到底是什么?

从2号线盘龙城站下来,走汤云海路往西,大约1.2里就看到了位于湖边的这个楼盘,以及楼盘北面的葱郁的小山,再往南走几百米就到了。从置业口中了解到,面前的湖名叫汤仁海;而背面的山叫露甲山。有海有山——山海观,原来如此。

图:山海观位置

从山海观的售楼部往东望去,隔着湖水,看到错落有致的白墙黑瓦的古风别墅区就是中国院子。

图:山海观售楼部实拍

从对岸看山海观,真的是一线临湖了。

图:山海观远景实拍

湖边的桃花都开好了。

图:湖边桃花盛开

项目整体占地面积约40万方,总建筑面积约54万方,容积率2.87,绿化率35%,整体车位配比约1:1.2。整体共分四期开发。

图:项目沙盘实拍

一期:4栋高层去年已经全部售罄,预计今年年底交付。不过,一期的别墅还没开盘。置业说,虽然现在别墅户型产品信息都还没有出来,但不少人因为喜欢湖景早早就在打听别墅的情况了。

二期:在售中。在售的是项目的二期高层, 二期共5栋高层,10-14号楼,其中11和12号楼已售罄,13号楼还剩部分房源在售预计3月加推10号楼,33层,2单元,户型三种:98平、113平、123平,都是3房2厅2位的户型。拿到预售后就可以办理2万元定存,直接选房。均价从开盘至今,都是10000元/平的毛坯+2500元/平装修。

三期:包括9栋高层,和花园洋房。户型待定。预计高层户型会比二期的大。

四期:有4栋高层,在一期的北面,小区幼儿园位于项目的四期。

下面重点说下接下来推出的二期10号楼,大鱼在的时候,售楼部正好在公示10号楼的一房一价表,说是给房管局来检查的,检查各项符合标准的话就下发预售证就可以准备开盘了。必须要拍拍拍了!

从价格表上看,我们可以发现它的定价规律,基本上大部分楼盘也都这样的:小户型单价贵,大户型单价便宜。中间楼层98平的小户型毛坯均价达到10300元/平,而123平的大户型仅9200元/平。

下面一起看看这三个户型。

全朝南的98平户型:户型十分方正,南面卧室都有飘窗。

南北通透的113平:

南北通透的123平:位于楼栋的最东和最西两端。

小区最大的优势就是湖景资源以及背面的山了,从风水上说肯定是个好地方,这也是它卖的比盘龙城一般的高层价格要高的原因。不过,楼盘虽没有折扣,但在卖二期13号楼的时候就送地下停车位了,车位使用年限是跟房屋产权同等的。10号楼大概率也会送,具体等售楼部加推后告知。

楼盘品质上看起来还不错,装修材料都是用的国内外一线装修品牌,屋内开关是智能的,在盘龙城是少有的了;入户门新多的铁木装甲子母门,还是比较大气的,配的是凯迪仕智能密码锁。

图:清水样板间大门实拍

配套方面,项目后面就是巢上城,比较成熟的大小区了,有基本商业生活配套、一所小学佰昌小学、一所幼儿园。另外项目自带7400平的商业街,未来有生鲜超市,便利店等。远一点的大型商业就要去刘店的天纵城、麦德龙了,出去门口在巢上城站坐229路都可直达。

图:佰昌小学实拍

交通上,距离最近的地铁是2号线盘龙城站B出口,步行距离约有1.8公里。前川线汤云海路也会在附近设站。也是妥妥的双地铁盘了。不过算不上是正地铁口盘。

楼盘点评:价格不便宜,但贵也有贵的道理,如果对湖景有执念,喜欢在湖边居住,可以考虑。不过湖景景观嘛,有人夸惬意,有人觉得一般,所以自己来感受吧。

02

地铁口低密洋房——保和太合

保和太合在盘龙城开发了两期,但两期的地块并不在一块儿,一期在靠近盘龙大道的位置中国院子的东面,早两年前已经全部售罄,目前快交房了。

大鱼去看了一期的工地,我觉得洋房看起来有点奇怪,可能是平顶的关系,逼格真心不高,你们说像不像学生公寓?尤其是走远了看。

图:一期工地实拍

与一期不同的是,二期位于盘龙大道与汤仁海路交汇处,旁边有几个成熟的小区,会比在一期方便。二期占地3.4万方,建面3.4万方,对,说是容积率低至1!因为项目南面就紧邻着盘龙城遗址公园,受到限高的影响只能建到5层。因而,整个项目是洋房19栋,全部都是5层的带电梯洋房,建设的是新中式风格。一共498套,都是精装修。

预计4月底开9.13.17号楼,5层,1梯2户,带电梯。楼间距20-30米。层高32.9米。带装修。预计12500元/平,含装修2500元/平。公摊在13%-15%。

图:沙盘实拍

图:工地实拍

这三栋只有1个户型,建面97平的三房两厅两位,因为公摊小,相当于普通高层的建面110平。预计4月中旬开样板间。目前三栋楼已经封顶。

项目还有建面249平的大平层户型,只设计在部分楼栋,房源也比较少,后期再推出来。

二期项目距离盘龙城站D出口最近,大概700-800米的距离吧。

图:盘龙城国家考古遗址公园

楼盘点评:位置是还不不错,就是在盘龙大道的主干道上,距离地铁口也近,但户型选择少,且前期开发品质看起来真的不高,这一期有待考察。开发商名气一般。

03

商圈旁、学校旁的小体量盘——天纵御府

天纵御府位于盘龙城经济开发区岱黄高速以西,盘龙一路以东(天纵城广场对面)。南面是待拆迁的空地及巨龙大道,西面紧邻盘龙一路,东面是岱黄高速。

小区体量很小,占地3.2万方,总建面10万方,只有4栋高层住宅,一共756户。车位配1比1.1。

图:天纵御府沙盘

其中1月26日已经首次开盘3号楼,均价10500元/平,含2000元/平的装修,目前3号楼房源已经售完。

预计本月底加推4号楼,32层,2梯4户。户型主要有93平、105平、119平、136平。共256套。目前正在交全套资料。是售楼部透露此次预计均价10800元/平。那对比上期是涨价300元/平?预计2021年8月交付。康城兴业的物业,物业费2.6。

图:天纵御府工地远景实拍

1号楼和2号楼目前才开始打地基。现在工地上能看到的是3号楼和4号楼。

楼盘的北面是南德榜样学府小区,小区自带幼儿园和社区底商,目前底商都做起来了。南德和天纵御府之间是新建的刘店小学,目前已开学。到学校步行大概500米,上学很方便。

图:刘店学校实拍

南面距离天纵广场大概500-600米的样子,吃饭看电影购物步行就到。

图:天纵广场商业内

交通方面,目前盘龙城一路没有公交,公交主要集中在巨龙大道上,最近的是巨龙大道日月山水站,步行过去800米,路线也比较多229路、265路、286路、296路、298路等多趟公交。其中,229路走岱黄高速一站路直接到后湖的市民之家地铁站。开车到永旺不堵车到金桥永旺半个小时分钟。 

来看看他家的户型:

这是最小户型,建面约92平的三房一卫。全朝南,整体方正规矩。

约105平的三房一卫:南北通透。

建面119平的三房:南北通透,走道有点长,略浪费。

建面约136平的四房:跟119平整体格局差别不大。

点评:位于天纵城广场商圈,购物生活方便。小区体量小缺乏园林及社区居住氛围。项目西面是日月山水的还建小区,南面大片荒地及待拆迁部分都是商业用地,开发需要一定时间,短期内整体居住环境较一般。但价格不算高,10500元/平,算是片区低价了,最低门槛首付29万。

片区内还有个湖景房——万博玖龙湾,且是准现房,预计今年5月就交房了,目前也是在售的,在售的是一期的301/302/303/305/306/307号楼,均价11000元/平。户型剩下100、110、120平。物业费仅1.7元。

图:一期建筑实拍

因为湖在一期的西侧,二期并不是一线临湖,位置会差很多。

图:沙盘

点评:这里地势低洼,某年夏季下雨楼盘到盘龙大道的必经之路甲宝山路差点被淹。总体小区品质一般。

另外,片区内的洋房金阳南山里,目前仅剩一期的一套260平的毛坯洋房在售,现房。总价240万。位于4号楼的2楼1单元。二期全部是别墅,基本都已经封顶,但开盘时间待定。

图:南山里小区实拍

总结

盘龙组团因为开发时间较早,大多是以武汉本地开发商开发的项目为主,品质上不及全国品牌房企,但成熟小区众多,配套也相对完善,生活在这边也比较方便。说到居住环境,让盘龙城居民最烦心的还是自2008年12月开建的汉口北垃圾焚烧发电厂,虽各项指标均符合标准,但由于汉口北地区发展迅速,居住楼盘越来越多,目前看来太靠近生活区和商业区,近日,黄陂区正同武汉有关部门论证重新选址搬迁垃圾焚烧发电厂问题,当然这个也需要时间。

这片的楼盘除极个别外,基本开盘都卖不完,大鱼总结原因是:

1.楼盘多,房源多,有的挑。

2.盘龙城除了别墅,住宅基本都是刚需,如果距离地铁太远刚需不爱。而湖景房对刚需来说并不太重要。改善毕竟少。

3.都是带精装修的,性价比不高。

4.盘龙城板块限购。

以上几个盘,各自的特点也很明显:保和太合算是地铁口盘,但只有洋房,产品单一;山海观距离地铁不算近但也不是很远,但一线临湖,舒适度不错;天纵御府距离商圈最近,但小区不成规模;万博玖龙湾是准现房,买了就能住,但位置距离主干道稍远,进出稍不方便。所以怎么选就要看每个购房者的自身的需求了。

此次大鱼探盘的是盘龙组团,还有临空港组团下期再去,所以盘龙城探盘未完待续,请大家持续关注...

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